É melhor fazer uma hipoteca reversa ou vender o imóvel vazio? Existem alternativas? Essas alternativas são melhores, mesmo que sejam menos divulgadas? Espanha é um terreno muito fértil para o florescimento deste tipo de produtos. Por um lado, a elevada proporção de pessoas que possuem casa própria, que aumenta à medida que avançamos para as camadas mais idosas da população. Por outro lado temos o envelhecimento da população.
O aumento da esperança de vida da população significa que as pessoas podem acabar por necessitar de ajuda adicional na velhice. Aqueles de nós que já viram isso com nossos parentes mais velhos sabem disso muito bem. Numa situação como esta, é normal que os idosos ou os seus filhos procurem formas de obter recursos para pagar os cuidados e serem devidamente cuidados.
Além disso, em Espanha, o que muitos idosos desejam é viver na sua casa até ao fim dos seus dias, se possível, e não num lar de idosos ou na casa dos seus filhos. Desta forma, mantêm não só a sua casa onde estão habituados e confortáveis, mas também a sua vizinhança vitalícia, onde estão os seus amigos, conhecidos e talvez até a família. Isto significa que a opção de vender a casa ou alugá-la e ir para o lar ou residência de um filho não costuma ser a opção desejada pelos idosos em Espanha. Perante esta situação, o mercado oferece diversas alternativas a considerar entre os idosos que têm casa.
Hipoteca reversa, propriedade nua e alternativas
Existe múltiplas alternativas para os idosos que não obtêm rendimentos suficientes da sua pensão para cobrir as suas despesas de obtenção de fundos a partir da sua casa. Mas comecemos pela premissa fundamental, todas consistem na redução do valor que os herdeiros receberão. Todos consistem no fato de que os herdeiros terão menos herança. Isso pode ser mais ou menos importante para nós. Outra coisa é a forma jurídica e se é mais ou menos benéfica dependendo da nossa situação.
- Propriedade nua: É uma figura jurídica bastante antiga em nosso sistema jurídico. Consiste na venda do imóvel mas na retenção do usufruto sobre o mesmo até à morte do proprietário. Normalmente o usufrutuário (aquele que retém o uso e gozo da casa) paga algumas despesas e o proprietário paga outras. Esse tipo de acordo permite que a pessoa fique na casa ou até mesmo alugue, caso opte por morar em outro lugar. Nesse tipo de acordo não fica claro quem ganhará mais dinheiro, o vendedor ou o comprador. Após o término do período de usufruto (normalmente é vitalício do usufrutuário ou vitalício) o nu proprietário passa a ter a propriedade plena da casa. O vendedor terá que pagar impostos sobre o lucro da venda, sendo este um dos maiores inconvenientes para o vendedor. Existem agências imobiliárias especializadas em encontrar e comercializar a propriedade simples da casa para investidores.
- Hipoteca reversa: o produto financeiro da moda. Na primeira década, sob o calor da bolha imobiliária, começou-se a falar muito sobre este produto financeiro, embora nunca tenha decolado. É definido pelo Banco de Espanha como um produto para pessoas com mais de 65 anos com um grau de incapacidade de 33% ou em situação de dependência. Tem a vantagem fiscal de não ter que pagar impostos, mas o valor obtido costuma ser menor, pois no máximo é 45% da venda. A entidade não pode exigir o reembolso do empréstimo, mas pode exigir os juros até à morte do proprietário. Após o falecimento do proprietário, os herdeiros podem pagar o valor devido à instituição financeira e ficar com a casa. Normalmente o proprietário recebe um valor fixo, um aluguel (pagamento mensal) ou uma combinação dos anteriores. Cuidado em caso de inflação alta porque o valor da renda não é atualizado e pode ser insuficiente. Alguns meios de comunicação alertaram para o perigo que este produto financeiro pode representar e para as más experiências com ele nos EUA (a FDIC chamou-lhe diretamente “fraude contra os idosos”, por isso devemos ter cuidado.
- “Habitação reversa”: opção muito pouco conhecida e comercializada por pouquíssimas entidades. Neste caso, a casa é vendida e é assinado um contrato de arrendamento vitalício com o comprador. O valor do aluguel ao longo do número estimado de anos de vida do proprietário diminui o valor que o vendedor receberá. É muito importante ter acordado o que acontece se o vendedor abandonar a casa antes do prazo acordado (porque poderá ter direito a um reembolso por decisão do vendedor ou dos seus herdeiros por morte) e o que acontece se o vendedor exceder o valor do aluguer período (existe a possibilidade de pagar apenas as despesas do imóvel, como IBI, Comunidade, etc.). Ser tão pouco conhecido e pouco comercializado significa que devemos ter muito cuidado com os seus detalhes, em comparação com um produto mais conhecido e regulamentado como a hipoteca reversa. Se é verdade que em boas condições e com todas as pontas bem amarradas, é extremamente interessante.
- Todas as outras opções: Às vezes esquecemos que existem alternativas, principalmente se o proprietário tiver mais imóveis ou possibilidades. Entre eles está vender ou alugar outros imóveis que você possa ter, vender a casa e mudar para outra em local mais barato ou no mesmo local de menor tamanho. Gosto desta opção no sentido de que não limita a possibilidade de utilizar uma das três opções acima mencionadas no futuro se necessário e por outro lado deixa uma herança para os filhos caso não o seja (que é o objetivo da muitos idosos que querem deixar uma herança aos filhos, mesmo que seja pequena).
Quando uma ou outra opção é melhor?
A primeira coisa na minha opinião é começar por todas as outras opções, primeiro ver se você tem outros imóveis ou direitos que podem ser vendidos. Por exemplo, o apartamento na praia, a parte da moradia partilhada entre primos, partilhas, resgatar um plano de pensões se existir ou ir viver numa casa mais barata e com menores custos de manutenção, mesmo no mesmo bairro.
Depois, entre os três, devemos avaliar as opções, a nossa situação pessoal e macroeconómica. Por exemplo, num contexto de inflação baixa e taxas de juro elevadas, a simples propriedade ou a habitação invertida podem fazer sentido se o preço da habitação não subir muito. Por outro lado, se a inflação for alta e as taxas de juros baixas, uma hipoteca reversa pode ser conveniente porque os herdeiros terão que devolver muito menos em termos reais em comparação com o que restará da venda do imóvel nu, que provavelmente tem menos .valor devido à inflação.
Embora seja sempre melhor ter poupanças suficientes que não nos obriguem a recorrer a estas opções, a verdade é que não podemos controlar as finanças dos nossos pais e outros idosos com a situação em que nos encontramos quando necessitam da nossa ajuda. Portanto, conhecer a situação deles é importante para escolher a melhor opção.
Qual opção de todas parece melhor para você?
